ag杰克高手赢

常見法律問題解答 | 聯系方式

QQ在線咨詢:點擊這里給我發消息

全國咨詢熱線:13702563367

小產權房以租代售問題研究

文章出處:廣東志成達律師事務所人氣:發表時間:2013/10/25

小產權房以租代售問題研究

作者:廣東志成達律師事務所 陳小成 黃潔玲

摘要:隨著政府清理小產權房的政策越來越明確,多地出現了“以租代售”這種新的小產權房交易方式。小產權房出租行為并不違反現行法律法規,但是接受“以租代售”方式風險大,所以這種方式對現行農村土地制度的影響有限。本文著重提出了對小產權房“以租代售”問題的處理建議,包括對現存“以租代售”區分主體情況進行處理和延長租賃期限到50至70年以及規范租賃行為,并分析了“以租代售”對社會的有利之處。  

關鍵詞:小產權房 以租代售 農村土地制度 城鄉二元體制 房地產市場  

小產權房是指占用集體土地進行建設,并向本集體經濟組織之外的人員出售的住房。小產權房長時間以來備受社會關注,是社會熱點問題。2012年國務院下令停售停建小產權房,同時國土部稱今年在全國試點處理“小產權房”,這兩個消息引起了業界和民眾的廣泛關注,小產權房的去留問題備受矚目,引發眾多猜測。一直以來,國家在這方面沒有明確的政策、法規來約束治理小產權房,使得小產權房發展越演越烈。如今小產權房的清理越來越迫近,“以租代售”的做法漸漸發展起來以規避小產權房的產權問題。那么“以租代售”現狀如何?是否違法?對農村土地制度的改革能否起到推動作用? 

一、小產權房“以租代售”的現狀  

小產權房數量巨大,非官方統計數據顯示,中國目前小產權房建筑面積達六十多億平米,相當于中國正規房地產業近十年來的開發總量。在深圳,小產權房建筑面積達到4.05億平方米,是深圳市總建筑面積的49.27%。在數量眾多的小產權房當中,有相當一部分是地方政府組織建設,或者村集體與開發商合作建設的,這些小產權房大都存在占用農用土地甚至耕地的情況。  

政府對小產權房的政策經歷了從合法性上的否認階段到預備采取行動清理的階段。在這一過程中,為了規避小產權房的產權問題,一些開發商和地方政府以及購買者轉而采取“以租代售”、“以租代買”的方法。據調查,小產權房所占的土地,沒有經過性質變更和上市拍賣,往往是開發商與村鎮干部私下談妥地價后即進行開發。而在農村集體土地上開發房地產的“超額利潤”,大多被開發商獲得,失地農民所得甚少。江蘇省國土資源廳一名干部稱,開發小產權房的環節基本都是暗箱操作,集體土地的價格都是村鎮干部與開發商私下達成的,土地轉讓的費用無從知曉,而建成后產生的非法暴利驚人,甚至超過了商品房。在許多地區,小產權房以租代售項目早已在操作,價格可達每平方米4000-6000元,在位置相對好的地段,甚至可以超過每平方米6000元的價格。  

由上述資料,我們大致可以整理出小產權房“以租代售”的狀況:大多數采取這種措施的小產權房,是開發商和政府、村干部為獲得巨額利益,規避政策、法規,拋出來的曲線賣房、賣地的措施。為了獲取私利,地方政府、村干部為這種“以租代售”的做法,竭力提供保障,往往失地農民所獲甚少,是一種以權謀私、濫用職權的行為。發生這種行為的原因是城市房地產價格太高,給小產權房的交易提供了很大的空間,也是政府土地財政的惡果在鄉鎮的蔓延,更是某些部門、某些人的私欲導致。  

現在某些學者提出以小產權房“以租代售”的途徑“曲線救國”,爭取小產權房的交易有條件合法化,應該先弄清楚目前“以租代售”的現狀,再行提出相關建議,莫要是非不明,反而為他人作了嫁衣裳。  

二、小產權房“以租代售”現象非法與合法分析  

上文中提到搞小產權房“以租代售”的有相當一部分是地方政府和某些干部以權謀私、濫用職權結果,在獲取房源上存在違法行為,對此本文暫不詳述,需要理清的是“以租代售”行為本身是否存在違法之處。  

出租小產權房的行為是否違法?查閱相關法律法規,未見禁止出租小產權房的規定。小產權房出租要取得合法地位,首先必須小產權房本身是合法建設的。現實情況中,小產權房是否合法不是由“產權證”來判斷,因為農村宅基地建房后進行的是“確權登記”,即房屋物權的取得不以登記為要件,登記只是對這一所有權狀態的記載。小產權房是否合法的標準在于是否符合“一戶一宅基地”標準。[1]農戶在宅基地上建設房屋,只要符合這個標準,就可以在房屋建成之后取得該房屋的所有權。農戶對宅基地只有使用權,但是對宅基地上的房屋是擁有所有權的。既然農戶對宅基地上的房屋有合法的所有權,那么在法律沒有禁止的情況下,根據《物權法》第三十九條的規定:“所有權人對自己的不動產或者動產,依法享有占有、使用、收益和處分的權利。”農戶擁有對該房屋出租的權利,這也是私法自治原則所承認和支持的。  

其次,從相關的法律法規對宅基地及宅基地上的房屋的規定來看,小產權房出租是被默認為合法的。首先,《物權法》第一百五十三條規定:“宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理法等法律和國家有關規定,”相對應的,《土地管理法》第六十二條第二款規定:“農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。”《土地管理法》的這一規定實際上已經默認了小產權房出租的合法性。  

最后,我們還可以從《合同法》的配套規定中找到小產權房出租合法性的保障條款,《合同法解釋一》第四條規定:“合同法實施以后,人民法院確認合同無效,應當以人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據,不得以地方性法規、行政規章為依據。”小產權房房主出租房屋,與租客建立的是租賃合同,應適用上述第四條的規定。鑒于目前法律、行政法規并無規定小產權房出租是違法行為,那么小產權房的出租合同應受法律保護,即使某個部委決定“清理”小產權房,或者某個官員宣稱小產權房出租行為是違法的,也不會影響其合法效力。  

根據上文的分析,在現行法律、行政法規之下,小產權房出租行為是合法的,但是小產權房的出租畢竟不同于普通房屋的出租,其中關系到國家土地管理政策問題。小產權房以租代售的行為影響性究竟有多大,是否達到影響農村土地制度的程度?需要我們綜合“以租代售”行為和人們的心理進行分析。  

三、小產權房出租行為的影響  

目前小產權房出租行為會不會影響到整個農村土地制度的狀況?筆者認為這是無需擔心的。受限于農村土地所有權制度,以及租賃合同20年期限的制約[2],普通民眾對“以租代售”的行為顧慮重重,小產權房長期出租以達到“以租代售”目的的影響將會極其有限。    

雖說是“以租代售”,但終究不是也不能是“購買”行為,這是租賃者最大的顧慮。現實中,許多小產權房“以租代售”都是訂立了50至70年的租期,但無論租20年還是租50、70年,房子都不屬于自己所有。租賃人自己雖然住在房子里,但始終處于一種無所有權的狀態。在這種狀態下,尚有20年租賃期的限制,20年之后租賃合同即不受法律保護,出租方在此后可以隨時違約,而不負法律責任。這樣一來,承租方的利益就無從保障。而作為剛需的住房,只擁有20年的使用權是遠遠不夠的。20年前砸下一大筆錢買了房子20年的使用權,到20年之后可能還需另外買房或租房,可謂是“錢房兩空”。這些都是小產權房者不得不考慮的風險。這些風險,是這些小產權房潛在的購買群體所無力承受的。  

但是也不乏有剛需且膽大的人鋌而走險,接受“以租代售”這種方式。他們的代表意見有以下幾個方面:(一)法不責眾。小產權房數量眾多,此前購買的人很多,剩余沒有賣出去的需要消化,肯定會以各種形式交易出去,小產權房涉及人群太廣,政府肯定不會全部拆除;(二)小產權房比城市商品房便宜很多,城市商品房的價格太高不能承受,為了解決剛性需求,冒一點政策風險是值得的。[3]“重賞之下必有勇夫”,小產權房的交易是相同的道理。目前小產權房“以租代售”的方式肯定還會是部分民眾的選擇,但是這種選擇正如上文所分析的——風險太大——其市場必然是有限的,畢竟“勇夫”是少數,大多數國人還是謹慎的,“以租代售”方式的影響是有限的。  

四、對小產權房“以租代售”的處理建議  

1、對目前存在的“以租代售”區分情況進行處理    

區分處理“以租代售”主要是區分主體,對農民自建的房屋和鄉政府或村干部聯合開發商建的小區為單位的小產權房要區別對待。  

針對農民在自家宅基地上建的房屋“以租代售”的情況,只要防止農民再占用耕地建自住房屋即可。農戶自己建了一棟房屋長期出租某些樓層是無可厚非的,即使他出租了整個房屋,自己到城市謀生,對各方有利無害,大可不必禁止。  

而鄉政府或村干部聯合開發商建的小區為單位的小產權房搞“以租代售”則要清查出來,對違法違規人員進行查處,這種典型的違規獲取暴利的行為絕對不能容忍。政府應該在清理這種情況的同時,對于違規的單位和個人予以嚴肅處理。但對小產權房是否拆除,則需綜合考慮各種因素妥善處理,不能一拆了事。  

2、適當延長小產權房出租年限及規范出租行為  

在嚴格限制鄉鎮政府和村干部以及房地產開發商參與小產權房交易的前提下,考慮小產權房“以租代售”的出路,筆者認為適當延長小產權房出租年限及規范出租行為是比較好的選擇。  

農民在宅基地上自建房屋“以租代售”是有利無害的。無害是對土地產權制度無害,租賃不是轉移房屋所有權的行為。要對農民占用耕地建房的行為進行限制,農民自建房屋“以租代售”不會影響現行農村土地制度。但“以租代售”之“利”則有以下幾個方面:  

(1)對農民而言,農民出租自建的房屋,可以獲得相當的經濟利益。有了這一筆錢,農民可以改善生活狀況,有機會過上“體面的生活”;有了啟動的資本,無論做生意還是搞規模化農業生產,農民都可以有機會找到更好的出路,脫貧致富。    

其實,房地產市場高速發展以來,甚至是城市快速發展以來,農民都甚少從中獲益,反而為城市建設付出了很多,現在農民工進城還要承受高房價的壓力。于情于理,都應該讓農民從房地產市場中分一杯羹。  

(2)對租賃者而言,最大的好處自然就是解決了剛需。“安居”才能“樂業”,只有解決了居住的需求,他們才能扎下根來。并且小產權房租賃價格低,相對起正規的商品房,大大減小了購房壓力,可免受“房奴”之苦。  

(3)將城郊的小產權房用“以租代售”的方式交給在城市工作的人群居住,將在一定程度上有助于打破城鄉二元體制,推動城鄉人才資源的交流,進而推動農村建設發展。這類人群受教育程度高,文化水平相較農民而言為高,他們住進城郊甚至農村,可以改變這些地區的精神面貌;這類人群還會帶來城市化的消費需求,對城郊或農村經濟也能起到拉動作用。這些預期的改變是在不改變土地所有制度、不改變基本的農村土地管理制度的情況下,盡量削弱城鄉二元體制對農村發展的束縛下而取得的,是代價小、成效快的農村建設發展一個方向,這個方向的關鍵是逐步放松對農村的限制。  

延長小產權房出租期限,同樣也不會改變房屋的所有權歸屬和農村土地產權制度,對上文提到的出租之“利”有放大作用。租賃期限可延長至50年,甚至70年,總之要以滿足購房者一生居住需求為標準,不致使其到年老無力工作時,還要面對無房可居、流離失所的悲慘境地。其實,把小產權房租賃期限延長到50至70年就類似于城市商品房的70年產權,70年產權雖為產權,但有了70年的期限,則與租賃在本質上無異。那么既然本質都是租賃,小產權房的租期也定為50到70年又有何妨呢?同樣是建設用地,只許城市的“買賣”70年,不許農村的“租賃”50年,終究不是公平之舉。  

延長小產權房租賃期限之后,需要規范雙方的租賃行為,預防在履行租賃合同中出現不合理的悔約行為,保障租賃合同雙方的利益。小產權房租賃合同畢竟不同于普通房屋的租賃合同,租賃期限長,變數大,無論哪一方不合理的“變卦”對另外一方的利益影響都是極大的。規范小產權房租賃行為,就是規范這些“變卦”行為,限制“變卦”的類型,規范違約責任。另外可以建立小產權房租賃登記制度,以加強對租賃行為的監管力度,以更好地保障合同雙方的利益。    

延長租賃期限,規范租賃行為,人們可以更放心地租賃小產權房,讓小產權房租賃真正形成氣候。同時這樣也更能推動城鄉交流,打破城鄉二元體制,促進農村發展。這是上文提到的“利”,還有兩點是做好這兩項措施之后才能顯示出來的“利”。  

(1)倒逼房價,把房地產市場拉回正軌。全國小產權房建筑面積達六十多億平方米,在某些房價高企的城市幾乎占了總建筑面積的半壁江山。如果這些小產權房能正規合理地利用起來——如同上文所述延長租賃期限規范租賃行為——則可以大大地解決當前人們對房屋的需求。沒有競爭,則沒有真正的市場經濟,在房地產業也是一樣的。在允許小產權房以租賃方式加入房地產市場的情況下,如果不能去除加在正規商品房身上的畸高的各種稅、費和暴利,正規商品房是無法與小產權房相抗衡的,這相當于倒逼房地產業進行改革了。這樣有助于把當前過熱的房地產市場冷卻下來,讓房價重新回到合理的軌道。  

(2)將小產權房租賃規范化成為房地產市場的一部分之后,讓租賃成為小產權房交易的法定形式,成為解決數量巨大的小產權房問題的出路。在小產權房租賃規范化以后,可以將以往已經買賣小產權房轉為租賃,進行“撥亂反正”,使它們合法化。如果這一點做好了,“以租代售”就能夠作為解決小產權房問題的鑰匙。  

小產權房“以租代售”目前是比較棘手的問題,要把棘手的問題辦成有利于國計民生的好事,需要眼光、需要策略,更需要勇氣。期待對該問題做出妥善的處理。 

二O一三年十月二十五日

 

[1]《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定:“農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”。第七十七條規定:“農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準,非法占用土地建住宅的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還占用的土地,限期拆除重非法占用的土地上新建的房屋。超過批準的數量占用土地,多占的土地以非法占用土地論處。”

[2] 《合同法》第二百一十三條規定:“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。”

[3] 引自:王海:《不顧“風險提示”百姓為啥買小產權房》,市場報,2007.

 

參考文獻:

[1]程其明.小產權房規制政策研究[D].中國博士學位論文全文數據庫.2010;

[2]鄧茜,陳誠.關于我國小產權房問題的一些思考——以成都的新土地政策為出發點[J].現代商業.2008;

[3]王云利.淺析小產權房法律問題[J].法制與社會.2009;

[4]陳浩.小產權房發展現狀及其成因分析[J].經濟與社會發展.2009;

[5]潘建.小產權房“以租代售”緣何屢禁不止[J].北京商報.2009;

[6]李宇鑫.小產權房出現以租代售[J].北京日報.2008;

[7]王海. 不顧“風險提示”百姓為啥買小產權房[J].市場報.2007.

 

 

作者聯系方式: 

地址:廣東省佛山市禪城區文華中路南段志成達律師樓 

網址:www.qxmxp.club     郵箱:[email protected]

手機:13702563367    電話:0757-83961828     郵編:528000

 

廣東志成達律師事務所是一家精品化律師事務所,為您提供最好的法律服務,歡迎您的來電咨詢!
全國咨詢熱線: 電話:13702563367(總機)、83961828(主任辦) 傳真:0757-83963466 郵箱:[email protected]
廣東志成達律師事務所 版權所有 ©2006 粵ICP備06022283號 點擊這里給我發消息 郵箱登陸
ag杰克高手赢